コア・レーティング株式会社: コア・インデックス

コア・インデックス

最新の賃貸事業の情報を織り込んだバーチャル不動産(オフィス等)について、参画いただいた会員に購入を前提として、価格要素の変数(利回り・賃料シナリオ)を査定することでDCF法の収益価格を継続的に試算してもらい、この試算等の結果を不動産投資インデックスとしてデータ化いたします。

目的	アプローチ	要素
的確な投資判断市場動向を反映した評価	フォワード・ルッキング投資マインド気配値	投資利回り賃料シナリオ

コア・インデックスの仕組み

従来の投資家アンケートではエリア別の投資利回り・賃料シナリオ等の価格要素別のデータだけでしたが、コア・インデックスは複合不動産としての価格変動のデータも見ることができます。

会員の試算・査定	インデックスデータ	見えてくるもの
割引率最終還元利回り賃料シナリオ空室率 →ストレスチェック →DCF収益価格	DCF収益価格の変動取引利回りの変動割引率等の変動キャピタルゲイン収益率インカムゲイン収益率総合収益率(インデックス) 適正価格の推移	投資マインド価格ベクトル適正価格

価格	中間値(購入額)・平均評価額(購入額)・上限評価額(購入額) 価額の標準偏差と正規分布図不動産鑑定士サイドからみた適正価格レンジの推定
不動産インデックス	中間・平均・上限評価額(購入額)に対するインデックス単年度インカム収益率　＝純収益／期首(前期)評価額単年度キャピタル収益率＝(期末(今期)評価額?期首(前期)評価額)／期首(前期)評価額) 総合収益率＝単年度インカム収益率＋単年度キャピタル収益率
NOI・Cr	中間・平均・上限評価額(購入額)に対するNOI・Cr(取引利回り) NOI・Cr(取引利回り)= 純収益／今期評価額(購入額) 会員の属性別のNOI・Cr(取引利回り)
シグナル	DSCR・OER・BER・IRR(エクイティー)等の採算分析による価格の検証上限評価額(購入額)については採算性と統計処理の結果とを併せて分析し、適正価格としての信頼性やリスクを検証する
変数部分	割引率(ディスカウント・レート) 最終還元利回り(ターミナル・レート) 賃料シナリオ(2年目以降の新規賃料と継続賃料の変動率) 空室率シナリオ